ГлавнаяЖизнь в АнглииНедвижимостьПомощь с покупкой жилья в Англии: Shared Ownership

Помощь с покупкой жилья в Англии: Shared Ownership

Продолжая наши изыскания на тему "как купить своё жильё в Англии, не имея на то достаточно средств", рассмотрим Shared Ownership - ещё одну малоизвестную схему приобретения жилья.

Про рассмотренную ранее схему Help to Buy читайте здесь.

Казалось бы: если ты не можешь купить своё жильё или хотя бы взять на него кредит в банке, твой удел - пожизненно снимать, спонсируя другим людям их красивый lifestyle или выплачивая чужую ипотеку. Но, оказывается, ещё не всё потеряно.

покупка жилья в англии схема shared ownership

Далеко не все в курсе, что если вы не можете найти средств на покупку жилья целиком, есть вариант приобрести его часть, став таким образом собственником заветных квадратных футов.

Преимущество покупки жилья по схеме shared ownership заключается в том, что вы въезжаете в собственное, хоть и неполностью, жильё, а суммарные платежи по взятой ипотеке и аренде за невыкупленную долю в большинстве случаев будут ниже арендных платежей за аналогичное жильё. Таким образом, вы перестаёте спонсировать лендлордов-кровопийц и вскарабкиваетесь на первую ступень "property ladder", реализуя заветную мечту многих молодых британцев. 

В 2015-2016 годах средний доход покупателей первого жилья по схеме shared ownership составлял £45000 для Лондона и £24000-£34000 за его пределами.

В 2015 году тогдашний канцлер казначейства Джордж Осборн объявил о намерении правительства Британии существенно расширить данную программу, построив к 2020 году 135 тысяч новых домов. Эти цифры выглядят внушительно, учитывая, что за период с 2010 по 2015 год по shared ownership была построена лишь 41 тысяча домов. 

На октябрь 2016 года в домах, построенных для shared ownership, проживало 200 000 британских семей, хотя в целом это не так уж и много - всего лишь 0,4% от общего жилищного фонда Англии.

Что такое Shared ownership?

Shared ownership (совместное владение) – это такая форма собственности, при которой покупатель приобретает часть дома или квартиры у жилищной ассоциации (housing association) или финансового учреждения, а затем «арендует» оставшуюся долю. Как правило, приобретаемая доля составляет от 25% до 75% объекта недвижимости. 

Жильё, реализуемое через жилищные ассоциации по схеме shared ownership, может быть как новостройкой, так и вторичкой (resale). А покупка доли может быть оплачена как из собственных средств покупателя, так и с помощью ипотеки

Жилищные ассоциации – это частные некоммерческие организации, существующие в Великобритании и Ирландии, изначально создававшиеся с целью строить низкобюджетное «социальное жилье» для нуждающихся людей. Излишки средств жилищные ассоциации направляют на поддержание существующего жилья и финансирование строительства новых домов. Хотя эти организации изначально независимы от государства, они подчиняются государственному регулированию и, как правило, получают госсубсидии. Ныне жилищные ассоциации – крупнейшие поставщики арендного жилья в Британии и ключевые реализаторы программы shared ownership.

Не следует путать shared ownership с другими формами владения имуществом, такими как shared equity (совместное долевое участие, характерное для схемы Help to buy) и joint ownership (совместная собственность, когда несколько инвесторов объединяются для покупки дома).

Все реализуемые по shared ownership объекты приобретаются на правах «leasehold» – по сути, это долгосрочная аренда, при которой собственник жилья приобретает право проживать в нём на протяжении определённого числа лет, указанного в договоре лизхолда, а по окончанию этого срока права на владение недвижимостью возвращаются к владельцу земли – фрихолдеру (freeholder). Лизхолдер платит фрихолдеру номинальную годовую ренту (до 500 фунтов в год), а также плату за обслуживание здания – service charges. В некоторых случаях эти сервисные платежи могут достигать ощутимых сумм по несколько сотен фунтов в месяц, так как верхнего предела на них просто не существует – жилищная ассоциация устанавливает их размер самостоятельно.

Условия участия в Shared ownership

жилье по схеме shared ownership
На фото: для некоторых семей покупка доли - единственный вариант стать собственниками жилья. Фото heart.co.uk

Для участия в схеме Shared ownership необходимо выполнение ряда условий:

- суммарный доход домохозяйства не должен превышать 80 тысяч фунтов в год или 90 тысяч в год за пределами Лондона. 

- для заявителя это должно быть первое приобретаемое жильё, или, если он владел жильем ранее, покупка нового дома должна быть ему недоступна либо он должен являться действующим участником схемы shared ownership.

При решении вопроса о том, кому продавать жильё по схеме shared ownership, преимущество отдается военнослужащим, а также некоторым другим социально значимым категориям граждан, таким как медсестры, учителя и полицейские (они зовутся key workers). Для особо востребованных районов и объектов могут действовать «листы ожидания», куда записываются все претенденты в порядке их приоритета. Жилищная ассоциация ранжирует претендентов в зависимости от их финансовой ситуации и некоторых других обстоятельств, таких как наличие детей или длительность проживания в конкретном районе. Порой на поиск подходящего объекта и получение одобрения от жилищной ассоциации могут уйти месяцы.

Программа shared ownership реализуется через тех же государственных агентов, что и Help to Buy. Их полный список для разных частей Англии можно найти здесь.

Для вступления в программу достаточно наличия минимального депозита, обычно это 5%. 

Подобно участникам Help to Buy, участники shared ownership не могут сдавать приобретённое жилье в аренду, хотя допускается сдавать отдельные комнаты жильцам (lodgers). 

В дальнейшем участники программы могут выкупать дополнительные доли, в конце концов доведя свою долю собственности до 100%. Продать же свою часть можно в любой момент. При этом жилищная ассоциация обычно имеет право первоочередного выкупа доли. 

Следует также иметь в виду, что любые ремонты или перепланировки жилья, купленного по схеме shared ownership, требуют предварительного согласования с жилищной ассоциацией.

Покупка доли жилища не облагается гербовым сбором, если её цена ниже минимального порога обложения (в настоящий момент это £125000 для жилых помещений).

Минусы схемы Shared Ownership

жилье по схеме shared ownership
На фото: новые дома, строящиеся по программе shared ownership в районе Nine Elms в Лондоне. Фото nineelmslondon.com

Однако, если бы у схемы shared ownership не было значительных минусов, всё было бы слишком хорошо. 

Так в чём же заключается «подвох»? Почему ещё не все страждущие переквалифицировались из арендаторов в лендлорды?

Давайте разберёмся.

По мнению некоторых британских адвокатов, участники схемы shared ownership и вовсе не являются собственниками жилья, за которое они заплатили, пусть и частично. 

В частности, мало кто слышал о деле «Ричардсон против Midland Heart», слушания которого проходили в суде Бирмингема в 2007 году. Если вкратце, суть состояла в том, что в 1995 году некая Ребекка Ричардсон приобрела 50%-ную долю недвижимого имущества у жилищной ассоциации Midland Heart за £29950, оплачивая аренду остальных 50%. Словом, это была типичная для shared ownership сделка, при которой человек рассчитывает постепенно выкупить оставшуюся долю, но, как это нередко случается, удачного исхода не последовало. 

Вместо этого, Ричардсон просрочила арендные платежи на 8 недель, что дало жилищной ассоциации основания для подачи в суд с требованием передать ей права собственности, несмотря на согласие должницы продать свою долю. Суд постановил, что хотя Ричардсон владела имуществом на правах лизхолдера, её права долгосрочной аренды не распространялись целиком на всё жилье и потому не были защищены. Более того, свои £29950 вернуть обратно она также не могла. Суд издал постановление о выселении должницы и передачи прав собственности Midland Heart.

Поскольку в Британии действует прецедентное право, фактически это означало признание того, что shared ownership – это, по сути, аренда, с выплатой крупного аванса за возможность в будущем выкупить жилище целиком. Лендлорд или жилищная ассоциация остаются полноправными владельцами жилья до момента его 100%-ного выкупа жильцами, которые могут быть выселены в любой момент за просрочку аренды, вне зависимости от размера своей доли и без надежды хотя бы вернуть обратно свои деньги. Звучит несправедливо, но реальность, увы, такова.

Другой существенный минус схемы заключается в том, что зачастую жилищная ассоциация владеет лишь несколькими квартирами в построенном здании на правах лизхолдера, которые она в свою очередь передает участникам shared ownership как субарендаторам. В таком случае последние могут обнаружить, что добиться ремонта здания практически невозможно – жилищная ассоциация не несёт ответственности за состояние жилья. Поэтому с такими проблемами, как протечки воды, неработающее отопление и сломанные окна субарендаторам приходится справляться самостоятельно, не рассчитывая на какую-либо помощь или компенсацию. 

И тем не менее, при всех своих минусах, для молодого населения Британии, не имеющего иной возможности купить своё жилье или взять его в ипотеку, покупка доли может стать отличным выходом. По крайней мере, в этом случае хотя бы есть надежда со временем стать полноправным хозяином привычных стен, что в случае аренды не случится, разумеется, никогда.

 При подготовке статьи использованы материалы theguardian.com, tepilo.com, businessinsider.com и londonist.com

 

Последнее изменение 06 Ноябрь 2017

частные школы в англии недвижимость в лондоне

ПОДПИШИТЕСЬ НА ОБНОВЛЕНИЯ И ЧИТАЙТЕ НОВЫЕ СТАТЬИ ПЕРВЫМИ:

Если вам понравилась статья, поделитесь ею с друзьями:

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Популярные статьи:

  • Как переехать в Англию? Инструкция по обустройству в стране Наши дорогие клиенты недавно похвалили мой блог, но заодно и пожурили за отсутствие информации в помощь переезжающим. Спешу исправить эту досадную оплошность, тем более, что из раза в раз нам…
  • Как англичане относятся к русским? Судя по переходам на мой блог, очень многих посетителей волнует вопрос, как англичане относятся к русским. Впрочем, оно и понятно: перед поездкой в страну, а тем паче перед эмиграцией, весьма…
  • Как работают в Англии? Если вам кажется, что англичане только тем и занимаются на работе, что гоняют без конца чаи, вы сильно заблуждаетесь. Несмотря на свой внешне расслабленный вид и стремление к священному «work-life…
  • Как общаться с англичанами: 10 ошибок поведения Давно, ох давно я порывалась написать статью на эту тему, ибо наболело - сил нет. И вот, терпению наступил конец, так что сегодня я, простите, возьму на себя неблагодарную, но,…
  • Помощь с покупкой жилья в Англии: схема Help to Buy Купить своё жильё в Лондоне – нереально. Так рассуждают очень многие жители британской столицы и продолжают годами ютиться в съёмных квартирах, отдавая за аренду больше, чем иные выплачивают по ипотеке.…

Поиск по сайту

Поставьте ЛАЙК, чтобы не пропустить новости
и раздачи подарков:

Новые комментарии: